Передача недвижимого имущества в доверительное управление - это один из способов извлечения прибыли для собственника помещения. Этот инструмент подходит тем, кто не может должным образом распорядиться своим помещением ввиду нехватки времени или ресурсов и вынужден обратиться за помощью к агентам.

Доверительный управляющий – это физическое лицо со статусом ИП или компания, которая от лица и в интересах собственника помещения и на основании договора действует с целью извлечения прибыли от объекта недвижимости.

Понятие «доверительное управление имуществом» содержится в статье 1012 Гражданского кодекса. Договор доверительного управления имуществом - такой договор, по которому одна сторона передает другой имущество в управление на определенный срок, а другая сторона берет на себя обязательства распоряжаться этим имуществом в интересах первой стороны или указанного ей лица. Как и договор аренды недвижимости, договор доверительного управления является возмездным, поэтому в нем обязательно должны быть указаны размер и форма вознаграждения. Если этого не сделать, то такой договор будет считаться незаключенным. Но стоит помнить, что стороны вправе заключить безвозмездный договор, о чем следует указать в соглашении.

К существенным условиям договора доверительного управления относятся:

·         Состав имущества

·         Лицо, в чьих интересах осуществляется управление

·         Форма и размер вознаграждения

·         Срок действия договора

Отсутствие данных пунктов влечет за собой признание договора незаключенным, и не порождающим никаких правовых последствий для сторон.

Из чего можно сделать вывод, что риски на этапе заключения договора возникают при несоблюдении формы документа и отсутствии существенных условий. Лучше детально прописать полномочия доверительного управляющего, чтобы в дальнейшем не возникло спорных ситуаций. В частности можно уделить внимание полномочиям управляющего, например связанных с представительством в государственных органах и судебных инстанциях. Также прописать права на распоряжение доверенным имуществом: сдавать в аренду, оставлять в залог и т.п.

Отношения доверительного управления должны быть зарегистрированы государством, в этом случае регистрируется переход части прав собственника к управляющему, что не означает передачу прав собственности на имущество. Договор считается заключенным с момента внесения соответствующих данных в реестр до этого момента, даже если документ подписан, всю ответственность перед арендаторами несет собственник объекта недвижимости. Важно отметить, что все сделки с имуществом управляющий осуществляет от своего имени и с обязательным указанием, что он является доверительным управляющим, на документах после имени или наименования организации ставится отметка «Д.У.».

Судебная практика по таким договорам еще не до конца сложилась, поэтому лучше учесть все возможные риски до подписания документов. (Договор заключается на срок до пяти лет с возможностью автоматического продления).

В завершении хочется отметить, что отношения между управляющим и собственником в первую очередь регулируется договором доверительного управления, а потом уже ГК РФ, поэтому следует ответственно отнестись к составлению документов. Доверительный управляющий может делегировать свои функции третьим лицам, но ответственность за их действия ложится на его плечи. Управляющий несёт гражданскую ответственность, в соответствии с законом он может быть оштрафован за свои недобросовестные действия или подвергнут иному виду наказания вплоть до приостановления деятельности управляющей компании.